Курс, семинар, тренинг Организация обслуживания и технической эксплуатации зданий, сооружений, инфраструктуры ЖКХ

Вы получаете удостоверение о повышении квалификации установленного государством образца.

Техническая эксплуатация зданий

• Главная цель технического обслуживания здания — обеспечить безопасность и комфортность.
• Классификация зданий по функциональному назначению.
• Здание как техническая система.
• Классификация зданий по объемно-планировочным решениям.
• Основные нормативные требования к безопасности и комфортности зданий.
• Инженерные системы (внутридомовые сети и оборудование) зданий.
• Перечень государственных контролирующих органов, проверяющих техническое состояние объектов недвижимости.
• Основа технической эксплуатации — создание системы технического содержания.
• Различают три основных метода обслуживания зданий. Содержание, характеристики, сравнение методов.
• Различают плановое и внеплановое техническое обслуживание и ремонт.
• Инструменты системы технического содержания — программы технического обслуживания.
• Осмотры. Понятия, характеристики, организация проведения — планирование, исполнение, сдача работ.
• Методики проведения осмотров. Маршрутные карты осмотров отдельных элементов зданий.
• Документальное оформление осмотров.
• Программа планово-предупредительных ремонтов и технического обслуживания (ППР ТО). Понятия, характеристики, организация проведения — планирование, исполнение, сдача работ.
• Документальное оформление ППР и ТО.
• Внеплановое техническое обслуживание.
• Аварийно-техническое обслуживание.
• Организация работы диспетчерской службы и аварийной бригады.
• Предельные сроки устранения аварий.
• Документальное оформление аварийных заявок.
• Оперативное неплановое обслуживание.
• Заявочный сервис. Организация отдельных бизнес-процессов.
• Практикум «Определение методов технического обслуживания зданий на основе статистики оперативных заявок».
• Документальное оформление заявочного сервиса.
• Сезонное техническое обслуживание. Виды и состав работ.
• Документальное оформление сезонного технического обслуживания.
• Текущий и капитальный ремонты.
• Несменяемые и сменяемые объекты здания.
• Анализ фактического срока эксплуатации и срока эффективной эксплуатации (нормативный межремонтный срок) конструктивных элементов и инженерных систем здания.
• Основной критерий отнесения ремонта к текущему или капитальному-физический износ.
• Практикум. Расчет физического износа отдельных элементов и здания.
• Оптимизация работ по текущему ремонту.
• Источники финансирования проведения текущего ремонта зданий.
• Организационно-распорядительные и внутренние нормативные документы управляющей/эксплуатирующей организации по техническому обслуживанию.
• Пример разработки внутреннего Регламента по организации планирования, техническому обслуживанию и ремонту.
• Пример разработки Инструкции по эксплуатации конструктивных элементов и оборудования здания.

Практика: разработка тарифа 

• Используемая терминология.
• Основные требования законодательства к установлению платы за управление и содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту — тариф).
• Наличие порядка расчета тарифа.
• Распределение платы между собственниками.
• Базовая техническая документация для определения перечня и периодичности оказываемых услуг.
• Использование принципа «от частного к общему» при установлении размера тарифа.
• Период тарифного регулирования при установлении размера тарифа.
• Дифференциация затрат в зависимости от характеристик и свойств многоквартирных домов.
• Особенности установления периода тарифногорегулирования.
• Выбор методики для установления размера тарифа.
• Экономическая обоснованность устанавливаемого размера тарифа.
• Структура и содержание применяемой Методики для установления размера тарифа.
• Основные принципы, применяемые при установлении размера тарифа.
• Принцип последовательности.
• Принцип декомпозиции.
• Принцип применения нормативной себестоимости.
• Допущения при расчете стоимости услуги по содержанию зданий.
• Особенности в определении перечня и периодичности оказываемых услуг и выполняемых работ.
• Определение базового уровня качества содержания многоквартирного дома.
• Применение организацией основным видом деятельности «Управление недвижимым имуществом».
• Возможность проведения текущего ремонта.
• Основной способ извлечения дохода.
• Как стандартизировать процесс ценообразования.
• Кодификация статей.
• Классификация затрат, включаемых в полную себестоимость услуг.
• Практикум: «Заполнение исходных данных для начала проведения расчетов».
• Практикум: «Расчеты затрат по статьям калькуляции в регулируемом периоде».
• Произвести расчет нормативных затрат времени на управление.
• Произвести расчет нормативных затрат времени на уборку территории, мест общего пользования, техническое обслуживание инженерных внутридомовых сетей и систем, конструктива зданий.
• Произвести расчет нормативных затрат на обеспечения инвентарем рабочих.
• Произвести расчет обеспечения средствами охраны труда рабочих.
• Произвести расчет плановой замены светильников в местах общего пользования.
• Произвести расчет нормативных затрат на вывоз твердых бытовых отходов.
• Практикум: «Произвести калькуляцию полной себестоимости услуг по управлению многоквартирными домами».
• Практикум: «Произвести расчет валовой прибыли и налогов».
• Практикум: «Произвести расчет тарифов».

Ценообразование при управлении недвижимостью

• Основные термины.
• Базовые нормативные требования при установлении экономически обоснованного размера платы.
• Методы формирования себестоимости при управлении недвижимостью.
• Нормативный метод. Нормы труда, нормы времени, укрупненные нормы. Список основных нормативных документов.
• Практикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций.
• Содержание и примеры применения метода экспертных оценок.
• Стандартизация процесса ценообразования в организации.
• Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью.
• Определение плана управления и производственной программы.
• Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости.
• Практикум: Составление технологических карт.
• Определение трудозатрат, затрат на управление, затрат на материалы, инвентарь, средства охраны труда.
• Особенности обоснования нормативной себестоимости текущего ремонта.
• Практикум: Составление калькуляции цены дополнительных услуг.
• Возможности оптимизации затрат при управлении, техническом обслуживании недвижимости.

Бизнес-модель управления. Работа с должниками

• Способы управления многоквартирными домами. Разработка наиболее эффективной модели взаимоотношений: Управляющая организация, ТСЖ, НКО, РСО, исполнители услуг.
• Регламент проведения общего собрания: PR-акции, обход собственников, информационные кейсы, уведомление собственников, подготовка документации, очное, заочное, очно-заочное голосование, уведомление о решении. Требования Минстроя РФ по документам о проведении собрания.
• Совет многоквартирного дома. Порядок создания. Компетенция.
• Передача объектов в управление. Различные процедуры передачи от: ТСЖ/УО, застройщика, органов местного самоуправления/государственной власти. Получение и восстановление технической документации: что работает, а что нет. Ошибки, которые приводят к критическим последствиям в дальнейшем.
• Аудит деятельности предыдущей компании, предыдущего директора.
• Организационная структура управляющей организации. Модели управляющей организации: плюсы и минусы.
• Договор управления. Содержание договора управления: как писать, что включить, чтобы минимизировать риски в дальнейшем. Организация работы по заключению договоров управления с собственниками с учетом изменений в ЖК РФ. Пошаговый регламент работы. Расторжение договора управления по инициативе собственников — как не стать заложником собственной недальновидности.
• Работы и услуги: периодические и разовые (перечень, необходимый минимум). «Аутсорсинг», «аутстаффинг», «хозспособ» — баланс интересов и рисков. Отбор исполнителей.
• Договоры оказания услуг, подряда: верное определение и описательная часть в предмете договора. Балансы прав/обязанностей/ответственности. Технологические карты. Описание ключевых процедур во взаимоотношениях сторон. Как распределить ответственность по договору, сформулировать ее и применить, сформировать партнерское, а не конкурентное поле и заплатить меньше и без суда.
• Долги за ЖКУ. Причины появления. Методы работы с кластерами должников. Порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг. Неизбежное исполнение, как система.

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами. Административные нарушения (16:30-19:30)

• Новые (расширенные) лицензионные требования и способы соблюсти интересы жителей и госоргана
• Наиболее частые правонарушения в части риска аннулирования и возможность их предотвращения
• Порядок внесения изменений в реестр лицензий
• Возможности оспаривания административных штрафов. Противоречие лицензионных требований и положений о заключении договоров ресурсоснабжения
• Органы контроля и отношения с ними: проведение проверок, привлечение к ответственности, обжалование постановлений
• Государственный, региональный и муниципальный жилищный надзор
• Взаимоотношения организации, управляющей МКД с Ростехнадзором, Роспотребнадзором, Росприроднадзором, пожарным надзором, иными надзорными органами
• Проведение проверок по 294 ФЗ
• Проверки организации, управляющей МКД, прокуратурой, порядок взаимодействия с прокуратурой.
• Обжалование предписаний надзорных органов в досудебном порядке
• Судебное обжалование предписаний и штрафов надзорных органов: КАС, КоАП, АПК РФ

Общее имущество. Содержание и коммерческое использование

• Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Граница общего имущества и имущества собственников. Граница общего имущества — и имущества РСО.
• Паркинги: изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ.
• Помещения. Особенности отдельных видов нежилых помещений (встроено-пристроенные помещение). Понуждение о переводе нежилого помещения в жилое.
• Проблемное поле объекта управления — конструктивные элементы здания.
• Проблемное поле объекта управления — земельный участок многоквартирного дома — как оформить. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов.
• Проблемное поле объекта управления — внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать, если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать, если внешние сети и оборудование строил застройщик — принимать ли их.
• Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость.
• Качество услуг и контроль за ним. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД.
• Виды осмотров общего имущества МКД.
• Обоснование увеличения размера платы за содержание жилья.
• Новый порядок работы аварийно-диспетчерской службы.
• Дополнительные стандарты управления МКД: как соблюсти все требования.

Текущий и капитальный ремонты (16:30-19:30)

• Работы по текущему ремонту, работающие на паблисити управляющих организаций
• Общие положения о капремонте
• Проведение капремонта региональным оператором
• Проведение капремонта при специальном счете
• Заключение договоров на капитальный ремонт, проблемы отчетности
• Проблемы целевого характера капитального ремонта

Ниценко Илья Степанович

Управляющий МКД Villagio Estate
Директор по управлению жилой недвижимостью RDI Service
Управляющий ООО УК «Домовой»
Организация и проведение ежегодных всероссийских форумов и семинаров в сфере ЖКХ, строительства, энергоэффективности, регулирования тарифов (Всероссийский форум «Система управления жилищным фондом в России, Всероссийский форум «Стратегия развития жилищного строительства в России», Всероссийский форум руководителей предприятий жилищного и коммунального хозяйства, Международный форум-выставка «Энергоэффективный город», Всероссийский семинар «Нормативно-правовое обеспечение регулирования в сфере ЖКХ»)

Нифонтов Дмитрий Юрьевич

Руководитель проекта ЖКХ Центра дистанционного обучения «АКАТО» (г. Санкт-Петербург)

Субботин Виталий Николаевич

2008-н.вр. – преподаватель, директор департамента развития образовательных программ Русской Школы Управления
2005-2008 – ст. преподаватель кафедры «Государственное и муниципальное управление» Института государства и права Тюменского государственного университета
2003-2008 – директор ООО «Лекс-Консалтинг»: управленческий консалтинг в сфере ЖКХ, управления недвижимостью.
1999-2003 – начальник Договорно-правового отдела МУП «Управляющая компания «Север»

Кузнецов Павел Александрович