Семинар ориентирован на руководителей и специалистов коммерческих служб, финансовых директоров, юристов.
Семинар ведет: Володарский Владимир Яковлевич - руководитель консультационного центра "Бизнес-технологии и право", руководитель сектора организационного проектирования и реструктуризации авиастроительной корпорации "Иркут", юрист, экономист, специалист по предпринимательскому праву и бизнес-планированию, разработчик консалтинговых проектов.
Программа семинара:
Договор аренды многогранен и как правовой инструмент применяется в различных корпоративных и коммерческих проектах. Кажущаяся простота договора аренды обманчива. Предприниматели, прибегающие к упрощенным методам арендных отношений, зачастую несут финансовые потери.
На семинаре рассматриваются экономико-правовые аспекты аренды, как правового инструмента, применяемого при решении хозяйственных и управленческих задач, в том числе при реструктуризации промышленных предприятий, создании дочерних обществ, в совместной деятельности и т.д. На семинаре рассматриваются базовые положения ГК РФ, в том числе такие категории как понятие, содержание, виды и назначение арендных отношений. Излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов договоров аренды, а также - специальные правила, имеющие отношение только к соответствующим видам договоров аренды. Особое внимание уделяется вопросам, связанным с арендой имущества, которые не нашли необходимого решения, что на практике порождает спорные ситуации. В рамках семинара учитывается то обстоятельство, что в каждом конкретном случае отношения сторон в рамках аренды имеют свою специфику, как в предмете сотрудничества, так и в порядке его осуществления. Поэтому на семинаре подробно освещаются различные коллизии, возникающие в арендных отношениях.
-
Общие положения об аренде: Определение предмета договора аренды: характеристика арендного права, как производного права собственности; экономическая и правовая сущность аренды; налоговые риски, связанные с формальным пониманием предмета договора аренды; право арендатора на плоды и продукцию; сравнительная характеристика договора о безвозмездном пользовании имуществом и договора аренды.
-
Риски внедоговорных арендных отношений. Внедоговорная аренда: отрицательные последствия, вытекающие из установленного факта пользования имуществом без заключения соответствующего договора аренды; мнимая аренда и налоговые риски; риски, связанные с переквалификацией договора аренды в договор иного вида (типа), по требованию налоговых органов; риски, связанные с переквалификацией договоров услуг, подряда и купли-продажи в договор аренды, по требованию налоговых органов.
-
Недвижимые объекты аренды, как существенное условие договора: отдельные объекты гражданско-правового оборота, не являющиеся объектами аренды; движимое и недвижимое имущество как объекты аренды; объекты аренды, ограниченные в обороте; налоговые риски, связанные с арендой объектов, ограниченных в обороте; здания (сооружения) как объекты аренды; часть здания, не являющаяся объектом аренды; «нелегальные» (несуществующие) недвижимые объекты; риски, связанные с арендой «нелегальных» объектов недвижимости; правовая характеристика рабочего места, как незаконного объекта аренды; специфические объекты аренды – аренда программ ЭВМ, рекламных мест, и др.
-
Индивидуализация объекта аренды как существенное условие договора: документы, устанавливающее имущество и место его нахождения; правила оформления документов, позволяющих установить имущество и место его нахождения; правовые последствия не отражения или неквалифицированной фиксации в договоре идентификационных данных об объекте аренды.
-
Субъекты арендных отношений. Арендодатель: арендодатель как собственник арендуемого имущества; характеристика уполномоченного лица, выступающего в качестве арендодателя; методы определения правомочий арендодателя; арендодатель - коммерческая организация и/или некоммерческая организация и ее правомочия. Арендодатель - физическое лицо. Налоговые риски, связанные с заключением договора аренды с незаконным арендодателем. Правовое положение арендатора: арендатор – физическое лицо; арендатор - юридическое лицо; лицензионная правоспособность арендатора и цель (назначение) использования арендуемого имущества; правовая и налоговая специфика арендных отношений с арендатором иностранным юридическим и/или физическим лицом; сохранение договора аренды в силе при изменении арендодателя. Права третьих лиц на объекты аренды.
-
Возмездность договора аренды. Понятие возмездности договора аренды: Правовые последствия неопределения возмездности в договоре аренды. Арендная плата: методы определения цены арендной платы; рекомендуемые расценки арендной платы; доля прибыли и покрытие издержек арендодателя в цене арендной платы; убыточная и безубыточная предпринимательская деятельность, связанная с арендой; составляющие цены арендной платы; арендная плата за весь объект аренды и за его отдельные части; притворная цена арендной платы и налоговые последствия. Формы арендных платежей. Взаимозачет и неденежное удовлетворение требования кредитора по возмездному договору аренды. Виды арендных платежей. Изменение арендной ставки. Дополнительные услуги в договоре аренды.
-
Сроки в договоре аренды. Определенный и неопределенный сроки в договоре аренды. Предельный срок договора аренды. Сроки предупреждения о прекращении договора аренды. Ограничение на сроки аренды отдельных объектов. Пролонгация договора аренды по умолчанию. Сроки внесения арендной платы и последствия просрочки
-
Форма договора аренды. Правовые и налоговые последствия несоблюдения требований о форме договора аренды.
-
Государственная регистрация договора аренды. Общие положения о государственной регистрации аренды объектов недвижимости: государственная регистрация заключения, изменения и расторжения (прекращения) договора аренды объекта недвижимости; момент вступления в силу договора аренды, подлежащего обязательной государственной регистрации; инициатива представления документов на государственную регистрацию аренды объектов недвижимости; правовые и налоговые последствия несоблюдения требований о государственной регистрации аренды объектов недвижимости;
-
Предоставление имущества арендатору. Арендуемое имущество как сложный объект: понятие составляющих и принадлежностей сложного объекта; права арендатора; Характеристика передаваемого имущества: назначение арендуемого имущества; специфика специального назначения отдельных объектов недвижимости; последствия заключения договора аренды имущества с целью его использования не по назначению; недостатки арендуемого имущества и их обнаружение; обязанность арендодателя и права арендатора в случае выявления недостатков в арендуемом имуществе; передача в аренду имущества с оговоренными недостатками. Документарное оформление передачи арендуемого имущества: правовые и налоговые последствия неоформления передачи арендуемого имущества;
-
Пользование арендованным имуществом. Целевое использование арендованным имуществом: в соответствии с его назначением; в соответствии с фактическими обстоятельствами; иные условия пользования арендованным имуществом; внутренний трудовой распорядок на объекте арендодателя; режим охраны (пропускной режим) на объекте арендодателя; режим пожарной и санитарной безопасности на объекте арендодателя; режим пользования санитарными и социальными объектами арендодателя; Содержание арендатором арендованного имущества; обязанности арендатора и права арендодателя; расчет сметы на содержание арендатором арендуемого имущества; цена предоставления арендодателем арендатору услуг естественных монополий; обязанности сторон по текущему, среднему и капитальному ремонту арендуемого имущества; расчет затрат арендодателя по эксплуатации и ремонту арендуемого имущества; специфика затрат на эксплуатацию и ремонт арендуемого имущества у физического лица; условия отнесения затрат на содержание и ремонт арендуемого имущества на издержки производства и обращения; дополнительные услуги арендодателя; иные права арендатора на пользование арендованным имуществом; внесение арендатором арендных прав в уставный капитал коммерческой организации; передача арендатором арендуемого имущества в безвозмездное пользование третьим лицам; залог арендатором арендуемого имущества (ипотека); субаренда
-
Улучшение арендованного имущества. Отделимые и неотделимые улучшения; соразмерные и несоразмерные улучшения; принцип добросовестности и разумности; капитальные затраты на улучшение арендуемого имущества - производственной базы арендодателя; различие между ремонтом и реконструкцией арендуемого имущества;
-
Прекращение и расторжение договора аренды. Основания для расторжения судом договора по инициативе арендодателя: письменное уведомление арендатора о необходимости выполнить условия договора аренды; использование имущества не по назначению; существенное ухудшение имущества; просрочка оплаты более 2-х сроков к ряду; отказ от производства ремонта; нарушение других существенных условий договора аренды. Основания для расторжения судом договора по инициативе арендатора: непредоставление имущества в пользование; наличие существенных недостатков; непригодность к использованию имущества; другие существенные нарушения условий договора. Прекращение договора субаренды: последствия ничтожности договора аренды для субарендатора; право субарендатора.
-
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок: пользование арендованным имуществом по умолчанию; перевод арендного права с третьего лица на добросовестного арендатора.
-
Возврат арендованного имущества: обязанность арендатора; последствия просрочки арендатора по своевременному возврату арендованного имущества.
-
Выкуп арендованного имущества: форма договора об аренде с правом выкупа; условие договора об аренде с правом выкупа; цена выкупа.
